월세 겨냥 상가주택 전환 '稅폭탄' 주의보

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월세 겨냥 상가주택 전환 '稅폭탄' 주의보

상가비중 절반 넘으면 매도시 양도세 내야다가구일때 50만원..상가로 바꾸니 100배↑

매일경제 | 김기정 | 입력 2016.10.03 18:44 | 수정 2016.10.03 19:58

홍대 인근의 다가구주택을 상가주택으로 고쳐 월세 수입을 올리던 유 모씨는 최근 매각을 위해 부동산을 찾았다가 매매를 포기했다. 월세를 많이 받기 위해 건물의 상가 부분을 확대해 양도소득세 폭탄을 맞을 수 있다는 소리를 들었기 때문이다.

유씨는 5억원에 산 다가구주택 일부를 최근 상가로 바꿨다. 그의 상가주택은 호가 10억원 이상으로 상승했지만 상가 면적이 전체 건물 면적의 60%를 넘으면서 세율이 치솟아 지금 팔면 양도세 6500만원을 물어야 한다. 기존 다가구주택이었다면 9억원 초과분에 대해서만 세율 6%를 적용받아 50만원 정도의 양도세가 과세된다. 다가구주택을 상가주택으로 바꾸면서 세금이 100배 이상 뛰게 된 것이다.

상가주택이 밀집한 신촌 일대 모습. [매경DB]

상가주택은 다가구주택에서 적용받던 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 힘들 수 있어 '세테크' 측면에서 주의가 필요하다고 전문가들은 지적한다.

3일 부동산업계에 따르면 가로수길, 홍대 등 주요 상권 이면도로에 위치한 단독·다가구 소유주들이 '월세' 수입을 올리기 위해 상가주택으로 전환에 나서고 있다.이들 상가주택은 주로 4~5층 규모에 상가와 주택이 혼재된 건축물로 20억~30억원대에 구매할 수 있어 자기자본 10억원 정도를 손에 쥔 은퇴자들이 월 500만~1000만원의 '월세'를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 인기가 높다.

문제는 상가주택으로 전환 후 매각 때 시세차익에 따른 양도세다. 단독이나 다가구는 2년 이상 보유 시 1가구 1주택 양도세 비과세, 양도 차익의 80%까지 장기보유 특별공제 등 다양한 세금 혜택이 있다. 반면 상가주택은 주인이 거주하더라도 세금 혜택이 제한적이다.

김예나 삼성증권 세무전문위원은 "상가주택은 주택으로 사용하는 면적이 상가면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 간주해 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있지만 상가면적이 주택보다 크거나 같으면 주택 부분은 비과세를 적용받을 수 있으나 상가 부분은 이를 적용받을 수 없어 양도세를 내야 한다"고 설명했다. 예를 들면 10년 동안 상가주택 가격이 5억원에서 8억원으로 상승했을 때 주택면적이 60%, 상가면적이 40%면 양도세 비과세 적용 대상이 된다. 하지만 주택면적이 40%면 상가 부분에 대해 세율 35%를 적용받아 3000만원이 넘는 세금을 내야 한다.

전문가들은 이러한 세금 폭탄을 막기 위해 다양한 절세 방법을 소개하고 있다. 신정섭 신한은행 부동산팀장은 "단독에서 상가주택으로 신축 시 주택 부분을 50% 초과하도록 짓거나 기존 주거면적에 포함되는 외부 계단 설치, 옥탑방 증축, 상가 일부를 주택으로 용도 변경하는 방법으로 주택 연면적을 높여 양도세를 아낄 수 있다"고 조언했다.

[김기정 기자]

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